Cómo funciona el financiamiento del vendedor
El financiamiento del vendedor (también llamado financiamiento del propietario) ocurre cuando el propietario actúa como prestamista, permitiendo que el comprador le pague directamente en lugar de obtener una hipoteca bancaria. Se ha vuelto más común a medida que los estándares de préstamos bancarios se han endurecido, dando a ambas partes más flexibilidad para estructurar un acuerdo que funcione.
Estructuras comunes
Hipoteca envolvente
El vendedor mantiene su hipoteca existente y extiende un nuevo préstamo, más grande, al comprador que la "envuelve". El comprador paga al vendedor, y el vendedor sigue pagando al prestamista original, a menudo quedándose con la diferencia de tasas de interés.
Contrato de terreno (contrato por escritura)
El comprador toma posesión y hace pagos, pero el vendedor conserva el título legal hasta que se pague el precio completo, momento en el cual la escritura se transfiere al comprador.
Opción de arrendamiento
El comprador arrienda la propiedad con el derecho (pero no la obligación) de comprarla más adelante, a menudo con una parte de la renta acreditada al precio de compra final.
Financiamiento directo del propietario
El comprador recibe la escritura al cierre, igual que en una venta tradicional, pero el vendedor financia todo o parte del precio con un pagaré respaldado por la propiedad, actuando de forma similar a un banco.
Aspectos legales básicos
En EE. UU., la Ley Dodd-Frank y la Ley SAFE limitan cuántas propiedades puede financiar una persona en un período de 12 meses sin ser un originador de préstamos con licencia, e imponen reglas como prohibir las penalizaciones por pago anticipado y exigir una determinación razonable de que el comprador puede pagar el préstamo. Estas reglas pueden variar según el estado y según si la propiedad es la residencia principal del comprador. Esto es información general, no asesoría legal — consulta nuestro aviso legal y habla con un abogado de bienes raíces antes de finalizar cualquier acuerdo.
Por qué compradores y vendedores lo eligen
- Los compradores que no califican para una hipoteca convencional pueden calificar con un vendedor.
- Los vendedores pueden vender más rápido, a veces a un precio superior, y ganar ingresos por intereses con el tiempo.
- Los costos de cierre y los plazos de suscripción suelen ser más bajos que con un préstamo bancario.